Avec une hausse de 34% des prix des logements neufs et de 30% des prix des logements existants de 2014 à 2021 (source Statbel) -soit bien plus que l’indice des prix à la consommation sur les mêmes sept années-, la « flambée des prix » du marché immobilier (terrains compris) est unanimement reconnue comme inquiétante. La tendance s’est renforcée en 2021, tandis que 2022 s’annonce (selon les banques) encore et toujours en hausse. Les ménages wallons sont donc piégés par l’effet « ciseau » entre le revenu moyen et les prix immobiliers. Le logement reste le premier poste de dépenses des ménages, et surtout celui qui croît le plus rapidement. Conséquence : les ménages ont réduit la taille de leur projet de construction (terrain et maison), ou opté pour la formule appartement (dont la part a fort augmenté en vingt ans), ou -plus préoccupant- se rabattent vers le marché secondaire (acquisitif ou locatif), accroissant la demande et donc -hélas- les prix des biens existants modestes et souvent vétustes, ce qui est socialement inefficace.
Pénurie… ou surproduction de logements ?
La pénurie de logements salubres et abordables est soulignée de toutes parts sur le terrain (notaires, agents immobiliers…). Pourtant, selon les chiffres du Bureau du Plan, la création annuelle de ménages (par croissance démographique, vieillissement, décohabitation, etc.), soit 9.400 unités/an pour ces cinq dernières années (2017-2021) en Wallonie, reste significativement inférieure à la production annuelle de logements neufs (11.600 en moyenne ces cinq dernières années en Wallonie), ce qui amène certains observateurs (notamment au sein de la Conférence Permanente du Développement territorial) à craindre une surproduction (ou suroffre) de logements. Comment expliquer ce paradoxe ?
1ère explication : il est vraisemblable que la demande réelle de logements soit supérieure au rythme théorique de création de ménages, et ce pour plusieurs motifs :
- le nombre effectif de résidents en Wallonie est probablement supérieur aux chiffres établis sur base des données du Registre National, notamment pour ce qui concerne les étrangers, migrants, réfugiés, etc. ;
- la multi-résidentialité (kots, résidences secondaires, gîtes…) et les nouvelles formes d’habitat multiplient (pour un même nombre de ménages wallons) les besoins en logements ;
- la demande soutenue de logements en Wallonie (kots, résidences secondaires…) émanant de résidents extérieurs.
L’éventuelle surproduction de logements est donc sûrement beaucoup plus modeste que ce que la simple évolution du nombre de ménages laisse paraître. En tout cas, sur le terrain, la hausse des prix du marché immobilier se poursuit et reste supérieure à l’inflation, ce qui n’est pas un indice de suroffre. Il est donc inapproprié d’évoquer une « surproduction » sans nuance. Et ne parlons pas de l’imprécision légendaire des données cadastrales.
2ème explication : l’approche strictement quantitative ci-dessus manque de finesse, et devrait être affinée et nuancée selon les types de logements (2-facades, 3-facades, villas, appartements, autres…), ainsi que selon la qualité et/ou l’état des logements. Par exemple, le nombre réel de logements inoccupés (par insalubrité, vétusté, reconversion…) est sous-estimé, l’ULg évoquant aujourd’hui le chiffre de 100.000, soit plus du double du chiffre couramment avancé. Sans parler de la dévastation de milliers de logements par les inondations de l’été dernier...
Pénurie avérée de logements salubres et abordables
« La pénurie de logements se marquerait surtout sous l’angle qualitatif, à savoir pour des logements abordables, salubres et énergétiquement efficients », déduit Francis Carnoy, directeur de la CCW. Des indicateurs statistiques précis seraient bienvenus pour mieux appréhender tous les paramètres quantitatifs et qualitatifs (démographiques, économiques, sociaux…) du ratio et de la tension offre/demande. « Néanmoins, sachant que le Bureau du Plan prévoit le maintien d’un rythme soutenu de création de ménages pour au moins les cinq prochaines années (+ 9.400 ménages/an en moyenne de 2022 à 2026 voire au-delà), il est impératif de préserver un cadre favorable à la création de logements financièrement accessibles », avertit le directeur de la CCW, « surtout que les prix de l’énergie et des matériaux de construction continuent à grimper et que la remontée des taux d’intérêt pénalisera emprunteurs et investisseurs ».
Comment préserver un cadre favorable à la création de logements financièrement accessibles ?
La CCW identifie deux groupes de mesures pour soutenir l’offre de logements de qualité et préserver l’accessibilité financière au logement.
Le premier groupe de mesures consiste à maîtriser les coûts de construction :
- Meilleur étalement dans le temps (phasage adéquat) des nouvelles contraintes de performance énergétique imposées au neuf, sachant que les (coûteux) gains marginaux d’efficience énergétique sur le neuf n’auront que peu d’effets sur la réduction globale des émissions de CO2, la rénovation massive du bâti vétuste étant bien plus utile.
- De même, phasage adéquat des contraintes de gestion environnementale des chantiers (traçabilité des déchets et déblais, recyclage…) compréhensibles mais coûteuses.
- Encourager le renforcement de l’offre industrielle (européenne) de matériaux et produits de construction, surtout que les politiques de rénovation énergétique du bâti vont décupler la demande, avec explosion des prix si l’offre industrielle ne suit pas.
- Encourager la recherche et l’utilisation de produits et matériaux alternatifs (locaux et/ou durables), qui devront être compétitifs, quitte à les subsidier temporairement.
- Encourager l’innovation et la transition technologique du secteur de la construction pour en accroître la productivité (automatisation, numérisation, modularité, préfabrication, R&D, etc.).
Le deuxième groupe de mesures consiste à soutenir l’offre globale de logements de qualité, indispensable pour contribuer à contenir la hausse des prix :
- Encourager la rénovation et la remise sur le marché des logements inoccupés via des incitants adéquats.
- Encourager le renouvellement du bâti trop vétuste via la pérennisation de la TVA réduite sur la démolition-reconstruction, qui permet la densification du bâti (outre un gain d’efficience énergétique).
- Rendre la fiscalité immobilière plus incitative à la création de logements performants et abordables (plutôt qu’à la simple mutation de biens), sans oublier le développement de partenariats public/privé innovants pour la création de logements performants accessibles aux ménages modestes.
- Accélérer les programmes de rénovation énergétique des logements (cfr la très attendue Alliance climat-emploi-rénovation) tout en autorisant et en balisant à cette occasion la création de logements de qualité par division, agrandissement ou rehausse.
- Dynamiser la politique d’urbanisme dans nos centralités (villes et villages) :
- en accélérant l’octroi des permis, dont tout retard coûte cher à la collectivité ;
- en limitant l’imposition de charges d’urbanisme (qui doivent être prévisibles et balisées, donc non-dissuasives) là où c’est économiquement tenable selon les caractéristiques du projet ;
- en soutenant la densification du bâti (à l’encontre des regrettables réflexes Nimby locaux) en perspective de l’inéluctable réduction de l’étalement urbain.
- en renforçant l’attractivité résidentielle par la requalification des espaces publics, voiries, friches, parcs, bâtiments publics, éléments de patrimoine…
La CCW souligne enfin que la totalité des ministres wallons sont concernés, d’une façon ou d’une autre, par les défis du logement, de leur accessibilité financière et de la qualité du bâti…
Pour plus d'information concernant ce communiqué de presse :
Francis Carnoy, directeur général CCW
0476.47.57.56 – francis.carnoy@ccw.be
À propos de la CCW :
La CCW est la branche wallonne de la Confédération Construction. La CCW représente 5.000 entreprises de construction, de tous métiers (entreprises générales, voirie, génie civil, toiture-couverture, électriciens, menuisiers, peintres, etc.), établies en Wallonie.